市场翘首期盼的南京市房产个税细则终于出炉。细则明确，从2006年８月１日起受理的房地产交易件，按照国税发［2006］108号文件执行，这意味着8月1日前交件的二手房，将肯定不受房产个税新政的影响。

　　细则规定，个人转让房屋实际交易价格高于契税价格的，按实际交易价格确定收入额；实际交易价格低于契税认定价格的，按契税认定价格确定收入额。

　　中广置业网络交易中心主任王小军分析认为，这是从高征收，也就是报价和评估价孰高按孰收。打个比方，一套房子实际交易价格是65万元，而契税所核定后确定这套房子的交易价格应为60万元，此时则按65万元来征收个税；反之，实际交易价格是60万元，契税所核定后认为应是65万元，则也按65万元征收。这是为了防止像以前营业税征收一样，恶意报低房价的情况出现。

　　细则同时规定，个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。“唯一家庭用房”是指纳税人除所售住房外，其个人或家庭成员不再拥有其它房屋所有权的；唯一住房的确定依据是纳税人本人提供相应的证明或者唯一住房承诺书。

　　王小军称，这意味着房产管理部门和税务机关将不再核查卖房人（家庭成员）是不是有其他住房，但需要卖房人提供书面承诺就可以免交5年以上居住房屋个税。这样一来，只要当事人书面承诺只有1套住房就可以免交个税。其目的是不使楼市产生大的动荡，平稳发展。但税务机关应该还是保留以后追缴的权利。

　　细则对装修费的扣除进行认定：已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。不过，业内人士认为，如果卖房人有2套以上房屋，那么只要出售其中的1套，就可以拿别的房屋的装修发票来冲抵成本。

　　其中最引人注目的是，“对于不能提供住房原值等原始凭证的，南京暂实行按房屋转让收入额的１％征收个人所得税。”

　　原文涉及七点：一、从2006年８月１日起受理的房地产交易件，按照国税发［2006］108号文件执行。二、个人转让房屋实际交易价格高于契税价格的，按实际交易价格确定收入额；实际交易价格低于契税认定价格的，按契税认定价格确实收入额。三、个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。四、转让住房过程中可以扣除的税、基金、费是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金；省政府明确规定个人住房转让过程中向个人收取的其他有关基金、费。五、装修费的扣除认定（详见“原文链接”）。六、对不能提供住房原值等原始凭证的，南京暂实行按房屋转让收入额的1%征收个人所得税。七、房屋原值的确认（详见“原文链接”）。

　　个税新政出台后，受影响最大的莫过于房改房。据房管部门公布的数据，国税总局下发通知后，前往办理过户的房改房占到总交易的近60％。对此，细则规定：“原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。”

　　【原文链接】：

　　A、装修费的扣除包括：支付的住房装修费用是指纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票上注明的金额，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，可在以下规定比例内扣除：①、已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；②、商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。

　　B、房屋原值的确认包括：①商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；②自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费；③经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金；④已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。