危机潜行，调控缘起

    流动资金过剩、房地产投资热情高涨、银行对房地产贷款过分依赖……种种迹象表明，中国目前楼市与日本“前事”颇有相似。

    2006年是个房地产信息的爆炸年，当有关宏观调控的报道铺天盖地袭来，人们的意识似乎也被淹没在了信息汪洋中。因此，在我们的回顾中，为什么要调控显得至关重要。

    其实，中国房地产市场存在泡沫之说早在2004年，甚至2003年就已被国内外专家和市场人士提及。因为远观日本、东南亚一些国家在此前因房地产泡沫而导致的经济长年衰落，中国市场虽未亲历泡沫，但提防之心时刻有之。

    根据日本的经验，房地产泡沫与金融风险直接正相关。上世纪80年代，日本经济快速回升，居民和企业手中存有大量剩余资金，伴随1985年《广场协议》后日元大幅升值，日本金融机构的过剩资金和外来资金纷纷注入国内股市和房地产市场，小小的日本岛国土地资源极速升值。房地产商再以土地为担保向银行贷款，形成房地产信贷不断扩大的恶性循环。1991年底，日本股价和房地产价格同时暴跌，金融机构不良债权大幅增长，导致此后若干年日本消费力委靡，内需不足。

    前事不忘，后事之师。流动资金过剩、房地产投资热情高涨、银行对房地产贷款过分依赖……种种迹象表明，中国目前楼市与日本“前事”颇有相似。

    逼出来的“国六条”

    由于中国市场的广大性和繁杂性，调控难度也非其它国家可比，此前的一系列宏观调控政策并未全面奏效。终于，在2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，正式提出“国六条”。一场史无前例的房地产调控大幕就此拉开。

    对于中国楼市泡沫而言，另一个致命的风险同样隐藏在外汇市场，即人民币升值预期。从2004年开始，以美国为主的西方国家从保护本国贸易企业出发要求人民币升值，同时要求中国开放资本市场。一旦两者并进，大量外资极易涌入中国市场寻找升值套利机会，楼市将成为重要投资方式之一。无论摩根士丹利等投资银行在2005年时如何辩解投资楼市与外汇套利无关，但日本经济的教训足以告诫中国市场小心提防。

    当全社会资金流动性过剩，以房地产为代表的固定资产投资热情高涨极易引发过剩和通货膨胀，这也是宏观经济必须考虑的问题。数据显示，就在宏观调控之际的今年前11个月，全国城镇固定资产投资仍然达到79312亿元，比去年同期增长26.6%。其中，房地产开发投资16416亿元，涨幅同样高达24%。抑制投资冲动成为政府平衡宏观经济的重要任务之一。

    另一边，中国土地资源在多年粗放式开发后开始拉响警报。数据显示，到2005年10月底，我国耕地面积仅为18.31亿亩，经济发展与土地资源矛盾相当突出。而根据国家要求，“十一五”期间，耕地面积须死守18亿亩底线。开发闲置土地，规范地方政府的批地冲动成为当务之急。

    如果这一切再配上中国日益上涨的房价，有所激化的居住矛盾，倡导“和谐社会”的中国政府无论如何没有理由不出手干预了。

   “且调且涨”的楼市

    调控中的中国房价仍在“且调且涨”的曲线下前行。从5月开始到11月，全国70个大中城市的房价同比涨幅一直在5.3%至5.8%间上下浮动，甚至在9月均价涨幅回落到5.3%最底点后，10月、11月的房价涨幅依次回升至5.4%和5.8%。

   “国六条”之后，与房地产有关的调控政策确实如雨后春笋般出现。综合来看，政策基本涵盖了与楼市有关的各领域，包括调整土地出让金管理，以抑制地方政府卖地冲动；增加契税、个人所得税等房地产转让环节税负；加息及上调银行存在准备金率；对住房结构设定“70%以上建小户型”要求；完善保障类住房体制要求；加强房地产市场的外资进入与管理等等。