揭开房市“暗箱操作”真相——直击当前房地产市场“四大不对称”

　　说起房地产市场的“庐山真面目”，很少有购房者能搞清楚：这边说房子空置很多，房价必然要降；那边说房子卖得断档，买得晚就吃亏。该马上掏钱还是应该观望，令老百姓不知所措。

　　业内人士认为，造成这种情况是由于我国房地产市场存在“四大不对称”，信息匮乏的购房者在市场上始终处于被动局面。

　　不对称之一：住房买卖信息虚假引发道德风险

　　如今，开发商利用信息不对称误导购房者已成业内惯常做法。在住房买卖市场中，信息不对称主要表现在购房者对房地产开发商的信息、对楼盘信息了解不充分。

　　“购房时不清楚房子里用的是什么样的钢筋、水泥，不知道是什么样的水电气设备，直到住进去以后，甚至出现问题时才知道上当。”北京南城某小区业主赵伟如此形容购房者的被动局面。

　　经济学家王小广说，由于房地产商品本身就具有显著的差别性、复杂性，而购房者往往又不是房地产方面的专家，很难凭经验对房地产商品的性能、质量、建筑材料、配套设施等作出客观准确的判断。

　　他指出，目前实行的期房预售制是造成住房买卖信息不对称的主要原因，购买主体结构未封顶的期房，必然会加大购房者与开发商之间的信息不对称。

　　据北京市房地产交易管理网统计，截至９月底，全市期房住宅签约套数与面积分别占到签约总量的８９％和８６％。在已经贷款买房的购房者中，６０％以上是在楼盘封顶之前签订的购房合同。

　　“这无疑表明，期房预售带来的住房买卖信息不对称还将长期影响我国房市，成为导致楼市纠纷的一个重要原因。”中大恒基不动产营销总经理王述说。他指出，越是接近现房，楼盘烂尾或出现不合格情况的可能性越小，购房者面临的风险就越小。

　　不对称之二：开发商巨额利润背后成本与房价不对称

　　近期，迫于房地产市场价格不断飙升的压力，市场上有关房地产开发企业应公开房屋建造成本的呼声再度响起。

　　“如今北京市区房价，动辄喊出万元高价。今年以来，南四环附近的楼盘价格跳跃式上涨，已经接近８０００元。真不知这些价格是怎么算出来的，里面水分有多少？”家住城南嘉园小区的高女士如是说。

　　对于迷茫的消费者来说，难以获得房地产开发商投入成本与所得利润的准确数据。而财政部日前披露的去年对全国３９家房地产企业会计信息质量的检查结果显示，这个行业隐瞒利润现象相当普遍，企业偷漏税现象也较为严重，则从侧面说明房地产企业为隐瞒其投入与回报不相符的事实而故意弄虚作假。

　　事实上，权威部门对房地产市场调查发现，由土地成本、建筑成本和各种税金构成的房屋建造成本，并非房地产市场高房价和开发商高利润的根本原因。恰恰是一些政策性因素如国家控制土地供应、开发商对市场的垄断和炒作行为，以及消费者信息的匮乏等，无形中助长了市场高利润。

　　中国社科院金融所研究员易宪容说，财富排行榜上的房地产界人士越来越多，所占比例也越来越高，说明房地产业有着特别的途径来聚集社会财富。而这个特别途径就是暴利。“如果购房者掌握真实的成本和供求信息，房地产暴利便可以在很大程度上得到有效遏制。”他说。

　　针对一些开发商故意制造房子供不应求的假象，借机抬高房价的做法，王小广说，开发商“捂盘”在全国很普遍，有的开发商明明６０％的房子还没卖，却说都卖完了。这种信息虚假的背后实际是一种欺诈行为，表现为开发商道德的一种缺失。

　　不对称之三：住房信贷信息不对称加大金融风险

　　今年１０月底，北京宣布全线叫停主体结构未封顶楼盘的个人住房按揭贷款。北京市银监局表示，如发现房贷违规问题将严肃处理，银行主要责任人要就地免职。

　　银监会为何突然发力，加强个人住房按揭贷款监管？缘于近期“假按揭”频发。在北京地区，仅９月份先后就有“盛鑫嘉园”和“立恒名苑”两起假按揭案件曝光，合计涉案金额达２．２亿元。加上之前被称为“假按揭第一案”的森豪公寓骗贷案，北京的假按揭案件已频繁出现。