【策划人语】

　　11月9日，对于中国市场的外资来说，是一个意义重大的日子。这一天，国家发改委正式发布《利用外资“十一五”规划》，成为我国首度对外公布的利用外资五年规划。

　　一个声音已经分外明确，在稳妥推进相关金融领域对外开放的前提下，对部分敏感行业、重点行业的外资并购的审核将强化。那么，正在接受一场史无前例的宏观调控的中国房地产业，是否会被纳入所谓吸收外资的敏感行业之列？其中的外资投资市场又将面临何种程度的监管？整个房地产业都为此驻足。

　　本期希望能从转型、受控、服务和资本市场这四大关键性“潜台词”上，为外资在今后五年进入中国房地产业的转型之旅找出可行性路径，也为中国房地产业的新一轮“吸外”提供帮助。

　　潜台词1：转型

　　“外商投资房地产重点可能要由收购转向开发。”分析人士认为，“随着国家房地产调控经验的不断成熟，‘一刀切’的调控方式不会重演，取而代之的是‘有保有压’的做法，利用外资也不例外。”

　　纵观《利用外资“十一五”规划》，在稳妥推进银行业、保险业对外资开放的同时，国家提出“鼓励”的外资进入方向包括能源领域和基础设施建设投资等。同时鼓励外资在华设立研发机构，并加大利用证券投资等方式吸收外资。

　　嘉凯行销市场运营总监林戈认为，这一意图十分明确，中国利用外资的重点将从弥补资金、外汇不足转向引进先进技术、管理经验和高素质人才，以实现从量到质的根本转变。房地产市场投资的鼓励方向也是一样。因此，在目前明确表示限制外资进行成熟物业收购、炒作的房地产市场，或许会对境外房地产开发企业表示出积极的姿态。

　　“未来，受限外政策等影响，以炒房和赌人民币升值为目的的外资收购成熟物业的做法肯定会继续受到限制。但国家对于带着开发技术和经验进入一线开发市场的外资将给予鼓励。”林戈表示。

　　潜台词2：受控

　　在积极鼓励技术类外资进入各行业的同时，规划称，“十一五”期间，中国将进一步细化关系国计民生和国家安全的敏感性行业的政策，完善外资产业准入制度。无疑，房地产业关系“国计民生”，可能受到政策更多的关注。这使得业内人士认为，限外政策已没有所谓“淡化”的可能。

　　规划称，将制定进一步规范境外机构到境内从事房地产开发和投资房地产管理办法，防止短期国际资本通过房地产对中国经济、金融形成大的冲击。业内人士预测，短线炒房的外资未来不仅不会在政策上有所宽松，还将受到更严格的规避。

　　目前的限外政策执行情况可谓混乱不一。“从国家安全和民生的角度考虑，对外资大举进入楼市收购成熟物业的做法进行限制，市场并无异议。但我们希望政策明确，效力公平公开公正，不可朝令夕改。”一位外资房地产代理机构中国区董事表示。

　　针对这种局面，规划提出，将加快建立包括外商投资（含外商直接投资和外商其它投资）和借用国外贷款在内的全口径的外资统计体系，并密切关注国际资本流动的动态和重点国家利用外资政策变化，积极科学应对，保持我国对高质量、高水平外资的吸引力。

　　潜台词3：服务

　　规划中称，允许国内商业银行在坚持中方控股的前提下引入国外战略投资者，积极支持外资银行和中资银行之间建立股权合作等战略伙伴关系。“当银行系统在外资战略投资者的参与下日益成熟，房地产类贷款中按揭贷款的种类和服务质量会得到加强。”上海一位银行人士表示。

　　据了解，欧美住房按揭贷款的种类与服务功能都要比国内进步很多。受益于外资成熟的按揭贷款产品设计经验和服务流程，未来国内的住房按揭贷款业务质量将有更大的提升。

　　另外，原安家集团负责人向记者表示，资产证券化方向是未来中国房地产市场非常重要的融资渠道之一。包括住房保障体制中的开发融资支持，按揭贷款的收益与风险承担，商业地产的经营等都可以在公募市场实现资金流转，有效缓解银行的单纯信贷压力。