精装房也会有麻烦 慎签合同谨防纠纷

　据建设行政主管部门的相关规定，从今年12月份起新审批项目的商品房均应是精装修的，可是面对电视台、报纸等媒体频频曝光的“精装修”商品房的装修质量问题，给购房者又增加了一丝疑虑，多了一道难题。最近，如何“签订精装修的购房合同”成为读者热线咨询的焦点问题。这里，我们将就购房合同中有关精装修问题作以简单答复，以便您顺利签订购房合同。

　　完善购房合同

　　现在适用的《商品房买卖合同》附件三，是对装饰、装修标准的约定。但您在签订该文件时会发现，附件三中只简单地约定了几种项目名称，如“外墙、内墙、卫生间”等等，关于细节内容全部空白。这远远无法适应精装修的复杂性和细致性。因此，购房者应就所购房屋(室内及室外)的所有装修项目名称、装饰材料的品牌、颜色、规格、位置、施工工艺等给予详细而明确的记载。如果开发商有样板间或其他样品的，可以对其进行拍照，作为合同的其他附件。

　　细化违约责任

　　有关装修的违约责任，在购买毛坯房时显得不太重要，但是对于精装修的商品房显得尤为实际。《商品房买卖合同》第十三条对违反合同附件三的处理方法有两种方式，一种是“出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”，一种是空白的，双方可以协商处理。如果您在购房时选择了第一种方式，那么在完成第一点注意事项的基础上，一定要附件三中明确约定各种装饰装修及设备的价格标准，避免一旦发生争议，双方互相推诿。另外，即便选择双方协商的其他方式，对装饰装修及设备价值的约定，也是极其重要的处理前提。

　　质量保证

　　可以说“装饰装修及设备”作为商品房的附属物，由买受人一并购得，这种“带装修的售房”方式完全区别于买受人委托他人进行装修的行为。前者的装修及设备作为附属物，由出卖人(开发商)承担产品及质量责任，出卖人直接承担全部责任；后者的装修及设备是在出卖人履行完合同义务后、由其他主体履行的独立的装修义务，其他装修主体承担产品及质量责任，与出卖人无直接的权利义务关系。虽然以上两种方式均达到了装修商品房的目的，但是根据合同法规定，合同的主体及各自应承担的责任完全不同。

　　据我们所掌握的资料显示，出卖人如何承担装修设备质量责任、以什么标准对装修及设备进行验收、由谁进行验收、以及验收程序等等问题，建设行政主管部门并没有明确的规定(注：对于商品房房本身质量的验收标准及程序，国家有明确的规定)。

　　因此，买受人能否因精装修达不到合同约定标准而要求退房，以及由谁承担装修的质量保证责任，在目前情况下，只能依据双方合同约定进行。力行律师事务所刘桂林曹岩