房产纠纷实例解析：开发商不该扣这笔订金

　我曾在外商投资企业工作多年，并于7月23日在某楼盘订购了一套商品房，尽管以前在外国公司的工资很高，由于现在我已经离开外国公司，考虑到目前自己不一定能把贷款办下来，我向售楼方如实反映收入情况并在认购书中和世纪阳光的销售经理孙伟特别约定(签字并盖章)，“万一贷款下不来，退订金两万元”，同时在7月26日签订正式商品房销售合同时，将开发商在事先拟定的合同补充协议“如买受人原因贷款未获银行批准，买受人放弃购买该物业，则出卖人扣除订金后，将其余房价款(不计利息)退还买受人”的条款予以删除，同时

，出售方的销售经理也在删除的条款旁签字并加盖公章，双方还进一步约定该条款无效。

　　开发商出具的全额发票写的是首付款(不含订金)，8月9日贷款未获批准，当天我通知开发商因贷款不批准合同无法履行，要求解除合同，并退首付款，至今开发商坚持扣订金两万，这扣款合理吗？——来女士

　　解答：

　　根据来女士提供的情况，我们认为来女士有权利要求开发商返还订金两万元。理由如下：

　　一、来女士与开发商关于订金的约定是合法有效的。

　　首先，依据《中华人民共和国合同法》规定，双方当事人在遵守法律法规、不扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益的前提下，有依法自愿订立合同的权利。来女士与开发商经过充分协商，达成一致后，依法签订了《商品房买卖合同》。主体合格，意思表达真实，不违反法律和社会公共利益，该合同合法有效。其次，双方就订金的约定是有效的。认购书中约定“万一贷款下不来，退订金两万元”，并签字盖章。说明开发商是接受和认可该约定的。合同补充协议的签署中，因开发商提供的是格式补充协议，双方特别将与认购书中约定相反的条款删除，并加盖公章以示效力确定。因此，双方就订金的约定作为隐含条款，虽然是在认购阶段签订，但仍应成为主合同的一部分，是有法律效力的。

　　二、来女士与开发商所签合同是附条件合同。

　　依据合同法理论，双方有关订金的约定，实际上是约定了合同的解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成熟时，解除权人可以解除合同。”可见，贷款未办下来，来女士依双方约定解除合同，是有法律依据的。在履行解除通知义务后，合同尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因此，作为负有给付款项义务一方，来女士有权要求开发商在合理期限内返还相应款项，使交易恢复到初始状态。

　　三、开发商拒退订金的行为是违约行为。

　　一般而言，订金条款的适用是：给付订金的一方违反约定致使合同不能履行的，收受订金的一方有权扣留；收受订金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还订金。本案贷款下不来，来女士又无法以其他方式支付剩余房款，由于约定在先，来女士可以请求解除合同退回订金，而不属于违约行为。相反，开发商应本着诚实信用原则，在合同不能履行时，应履行返还财产的义务。不履行义务的，应承担继续履行或赔偿损失的责任。文／北京汉华律师事务所房地产部李强